Kupujesz mieszkanie na rynku wtórnym?

Opublikowano: 13-06-2019

Wróć do spisu artykułów


Zakup mieszkania na rynku wtórnym ma kilka niewątpliwych zalet. Po pierwsze, kupujący może dokładnie obejrzeć interesujący go lokal. Po drugie, kuszące bywają stawki, często konkurencyjne w porównaniu do ofert deweloperów. Rynek lokali z drugiej ręki stwarza też większe pole do negocjacji cenowych. Po trzecie wiele osób woli mieszkanie w nieruchomości z historią niż w nowoczesnych budynkach "bez duszy".

Jednak zanim podejmiemy ostateczną decyzję i podpiszemy jakąkolwiek umowę, powinniśmy na jakiś czas zmienić się w specjalistów do spraw rynku nieruchomości.

Czy sprzedający na pewno jest właścicielem mieszkania?

Foto: Getty Images

Już podczas pierwszego spotkania ze sprzedającym mieszkania, które chcemy kupić, powinniśmy poprosić go o wgląd do dokumentów, które potwierdzają, że na pewno jest on właścicielem lokalu. Powinny to być: 1. Akt notarialny nabycia lub przejęcia przez sprzedającego nieruchomości. 2. Aktualny odpis z księgi wieczystej potwierdzający, że w momencie dokonywania transakcji sprzedający jest właścicielem lokalu. Dane obecnego właściciela mieszkania znajdują się w II dziale księgi. Do wielu ksiąg wieczystych można zajrzeć w internecie. Wystarczy wyszukać odpowiednią na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości.

Czy przypadkiem nie kupujemy mieszkania z lokatorami?

Foto: Joe Raedle / Staff / Getty Images

Kolejnym pytaniem, jakie powinniśmy zadać sprzedającemu, jest kwestia tego, kto ma prawo do użytkowania lokalu, który planujemy kupić. Warto przypomnieć sobie doniesienia medialne o tym, że ktoś kupił mieszkanie z lokatorem, którego nie mógł z niego wyrzucić. Aby uniknąć podobnej sytuacji należy poprosić o zaświadczenie, że nikt nie jest w lokalu zameldowany, nie są podpisane żadne umowy najmu lub dożywotniego użytkowania. Warto dokładnie zapoznać się z III działem księgi wieczystej, gdzie można znaleźć informacje o ewentualnych osobach z prawem pierwokupu lub odkupu nieruchomości. Nawet jeśli ich tam nie ma, dla własnego bezpieczeństwa należy poprosić sprzedającego o włączenie do umowy zaświadczenia o tym, że podobne roszczenia wobec mieszkania nie istnieją.

Czy na lokalu nie ciążą żadne zaległe opłaty?

Foto: Getty Images

Sprzedający powinien pokazać nam zaświadczenie wystawione przez wspólnotę mieszkaniową, że nie zalega z żadnymi opłatami. Jeszcze ważniejsze jest sprawdzenie, czy na mieszkaniu nie ciąży hipoteka. Taką informację możemy sprawdzić w IV dziale księgi wieczystej. Bardzo istotne jest uzyskanie od właściciela mieszkania informacji, czy nie jest ono obciążone opłatami związanymi z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą. Jeżeli sprzedający takową prowadzi, warto poprosić go o zaświadczenia z ZUS-u i Urzędu Skarbowego, że nie zalega ze składkami i podatkami.

Czy budynek, w którym kupujemy mieszkanie, na pewno będzie dalej stał?

Foto: Christopher Furlong / Staff / Getty Images

Bardzo ważne, by poza sprawdzeniem spraw dotyczących właścicieli samego mieszkania, upewnić się, że uregulowane są również kwestie własności całego budynku oraz gruntu, na którym stoi. Warto postarać się o wypis z ewidencji gruntów i upewnić się, że nie ma i nie będzie żadnych roszczeń właścicielskich wobec nieruchomości.

Co będzie się działo z terenami wokół budynku, w którym kupujemy lokal?

Foto: Mark Metcalfe / Stringer / Getty Images

Kiedy już upewnimy się, że podoba nam się okolica, w której znajduje się nasze upragnione mieszkanie, dobrze jeszcze sprawdzić, czy nie pojawi się tam coś, co uczyni ją mniej atrakcyjną. Warto zajrzeć do planów zagospodarowania przestrzennego wokół budynku, w którym planujemy zamieszkać. Możemy tam znaleźć kluczowe dla nas informacje o tym, że np. tuż obok będzie budowany wieżowiec, który zasłoni nam cały widok z okna i ograniczy dostęp światła.

Kiedy sprzedający wyprowadzi się z mieszkania?

To ważne, by już na wstępie ustalić, kiedy właściciel planuje opuścić mieszkanie. Niezależnie od jego deklaracji warto tę informację zamieścić zarówno w umowie przedwstępnej, jak i umowie ostatecznej, jeżeli data jego wyprowadzki jest planowana już po jej podpisaniu. Podczas spisywania aktu notarialnego, można poprosić o dołączenie do dokumentu rygoru egzekucyjnego. To podstawa do tego, by w określonym terminie pozbyć się niechętnego do wyprowadzki sprzedającego.

Czy cena, na którą przystajesz, zostanie zaakceptowana przez rzeczoznawcę?

Jedną z większych pułapek rynku wtórnego są różnice między cenami ofertowymi, a cenami transakcyjnymi. Chodzi o to, że wiele osób, które wystawiają mieszkanie na sprzedaż, nie mając rozeznania na rynku, zawyża cenę nieruchomości. Kupujący, również nieświadomy praw rządzących sferą mieszkań z drugiej ręki, może na nią przystać. Pół biedy, jeśli kupuje lokal za gotówkę, wtedy jedynie przepłaci. Ale jeżeli ubiega się o kredyt, to po złożeniu wniosku do mieszkania udaje się niezależny rzeczoznawca, który wyceni lokal. Robi to nie tylko na podstawie jego walorów, lecz także średniej cen transakcyjnych w okolicy i podobnych nieruchomości. Cena, którą ustali, jest tą, którą bank będzie gotowy nam pożyczyć. Jeśli będzie ona niższa niż kwota wymagana przez sprzedającego, najpewniej do transakcji nie dojdzie, a my stracimy wpłacony zadatek.

Czy w umowie przedwstępnej zawarto wszystkie ustalenia?

Umowa przedwstępna powinna zawierać o wiele więcej niż tylko informacje o kwocie sprzedaży czy terminie przekazania lokalu. Należy w niej dokładnie opisać przedmiot transakcji, czyli samo mieszkanie (metraż, rozkład itd.). Ponadto musi się tam znaleźć informacja o tym, czy właściciel tego lokalu ma też w budynku komórkę lokatorską, którą nam przekazuje, czy w mieszkaniu jest balkon itd. Jeżeli kupujemy mieszkanie wraz z wyposażeniem, w umowie przedwstępnej powinien się znaleźć spis rzeczy (mebli, sprzętów), które nabywamy. Wszelkie wady, o których poinformował nas właściciel (przeciekający dach) również powinny zostać w niej odnotowane. Nie ma takiego obowiązku, ale warto rozważyć spisnie umowy przedwstepnej w formie aktu notarialnego. Można wybrać umowę cywilnoprawną, co na pewno jest tańszym wyjściem, ale nie ubezpiecza nas np. na wypadek ewntualnego wycofania się sprzedającego z transakcji.

Czy wiesz czym różni się zadatek od zaliczki i na które z nich tak naprawdę przystajesz?

Foto: Joe Raedle / Staff / Getty Images

Bardzo istotną kwestią jest ustalenie, czy umawiamy się na wpłacenie podczas podpisywania umowy przedwstępnej zadatku czy zaliczki. Różnice między nimi są znaczące. Zadatek, zgonie z artykułem 394 Kodeksu cywilnego, gwarantuje nam, ze jeżeli sprzedający zrezygnuje z transakcji po podpisaniu umowy przedwstępnej, musi nam oddać jego dwu-krotność. Jeżeli to z naszej winy ostateczna sprzedaż nie dojdzie do skutku, wpłacona kwota po prostu nam przepada. Natomiast jeżeli zdecydujemy się wraz ze sprzedającym na formę zaliczki, to jeżeli z jakiegokolwiek powodu do transakcji nie dojdzie, wpłacona kwota do nas wraca.

*źródło businessinsider.com.pl

 

 



Ta strona używa ciasteczek (cookies), dzięki którym nasz serwis może działać lepiej. Akceptuję
Facebook
Facebook